Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hình bất động sản có tên gọi “mua nhà trên giấy”. Cùng với việc gia tăng nhu cầu nhà ở để an cư lạc nghiệp. Loại hình nhà ở hình thành trong tương lai đang có sức hấp dẫn lớn với nhiều nhà đầu tư.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo luật nhà ở 2014 định nghĩa: nhà ở hình thành trong tương lai () là loại nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa đưa vào sử dụng cũng như nghiệm thu, bàn giao. Bên cạnh đó, loại nhà này vẫn chưa có pháp lý hoàn chỉnh như sổ đỏ, sổ hồng.
Việc bán, cho thuê, cho thuê mua loại nhà ở này được thực hiện theo quy định trong chương III, chương II và các quy định khác có liên quan của Luật kinh doanh bđs.
2. Điều kiện để kinh doanh loại hình bđs hình thành trong tương lai:
Như nhiều loại hình bđs khác, nhà hình thành trong tương lai được giao dịch dưới các hình thức như:
- Mua hoặc bán
- Thế chấp
- Cho thuê
Pháp luật đặt ra các hàng rào pháp lý cần thiết để loại hình bđs đáp ứng đủ các điều kiện trước khi bán ra. Theo điều 55 trong luật kinh doanh bđs 2014, điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai cần có những thủ tục như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai
- Hồ sơ pháp lý dự án
- Thiết kế bản vẽ được cấp có thẩm quyền chứng nhận
- Giấy phép xây dựng
- Giấy nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng theo tiến độ dự án đề ra
Nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp mang mục đích ở trong tương lai. Thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng của tòa nhà đã hoàn thành.
Trước khi kinh doanh, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý về về việc đủ điều kiện để mua bán loại hình nhà này.
Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm trả lời qua văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện kinh doanh. Nếu không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua phải được ngân hàng có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng. khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết.
3. Nội dung về hợp đồng mua bán đối với loại hình này:
Trong luật nhà ở 2014 cũng như luật kinh doanh bđs 2014. Bên bán sẽ bàn giao nhà và quyền sử dụng cho bên mua, sau khi công trình hoàn tất. Bên mua phải thanh toán cho bên bán theo giá cả, phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đó là những hạng mục như:
3.1. Điều khoản thanh toán:
Giá mua bán nhà ở do 2 bên thỏa thuận. Nhưng phương thức thanh toán phải tuân thủ theo quy định tại khoản 1, điều 57 trong luật kinh doanh bđs 2014.
Thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi nhà chưa bàn giao. Nếu bên bán là doanh nghiệp vốn nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng
Khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thì bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu số tiền quá 95% giá trị hợp đồng.
3.2. Nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư:
Từ khi 2 bên thỏa thuận giao kết hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về: tiến độ xây dựng, sử dụng tiền ứng trước, kiểm tra thực tế tại công trình. Việc này sẽ được duy trì suốt thời gian thực hiện hợp đồng.
3.3. Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:
Theo khoản 1, điều 59 trong luật kinh doanh bđs 2014, bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Với điều kiện khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ pháp lý khác chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc chuyển nhượng này chỉ áp dụng với bên mua là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không kinh doanh bđs. Việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có xác nhận của chủ đầu tư.
4. Những lưu ý khi mua bđs nhà ở hình thành trong tương lai
- Hãy tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án
- Chọn chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính để dự án đúng tiến độ
- Hiểu rõ các chính sách cho vay mua của ngân hàng
- Hãy đi khảo sát thực tế về dự án
- Xem xét đến tính khả thi, thời gian hoàn thành của các hạng mục trong dự án
- Đừng bỏ qua các điều khoản trong hợp đồng để tránh rủi ro trong việc kinh doanh nhà đất
- Luôn cập nhật và nắm bắt thông tin về tiến độ xây dựng
- Khi nhận bàn giao căn hộ, hãy kiểm tra thật kỹ cơ sở vật chất trong dự án
- Lưu ý đến thời gian nhận sổ hồng